"სითი მოლ გლდანსა" და ბიზნესცენტრ "სითი თაუერს". 2025 წლის ბოლოს ობიექტების წმინდა საიჯარო ფართობი 79,804 კვ.მ., საშუალო დატვირთულობა კი 98.4% იყო.
📍 ქვემოთ მოცემული ანალიზი ეფუძნება IG Developement-ის ინდივიდუალურ (standalone) ფინანსურ ანგარიშგებას, რათა უკეთ ასახოს კომპანიის ძირითადი საქმიანობა (სავაჭრო და საოფისე ფართების გაქირავებას). კომპანიის კონსოლიდირებული ისტორიული ანგარიშგება მოიცავდა საცხოვრებელ დეველოპერულ პროექტ Cityzen-საც, რომელიც 2025 წელს ჯგუფიდან გამოიყო. თუმცა, ინდივიდუალურ ანგარიშგებაში კვლავ რჩება დაკავშირებულ მხარეებზე გაცემული მნიშვნელოვანი მოცულობის სესხები და მოთხოვნები.
📑 2025 წელს City Mall-ის შემოსავალი ₾110.9 მილიონამდე გაიზარდა (+9.8% წ/წ). 2021-25 წლებში შემოსავალი ₾61.2 მილიონიდან თითქმის გაორმაგდა (CAGR: 16%). შემოსავალი კონცენტრირებულია "სითი მოლ საბურთალოზე" — ქავთარაძისა და ვაჟა-ფშაველას ობიექტები ერთობლივად შემოსავლის დაახლოებით 79%-ს ქმნიან; "სითი მოლ გლდანზე" კი შემოსავლების დაახლოებით 15% მოდის.
📑 finSPOT-ის მეთოდოლოგიით, რომელიც წმინდა საკურსო სხვაობას არასაოპერაციო მუხლად ასახავს, საოპერაციო მოგებამ ₾75.5 მილიონი, EBITDA-მ კი ₾81.0 მილიონი შეადგინა (მარჟა: 73.1%; 2024: 76.3%). ემიტენტის მიერ ანგარიშგებული EBITDA ₾79.7 მილიონია; სხვაობას ძირითადად ₾1.2 მილიონის საკურსო ზარალის კლასიფიკაცია განაპირობებს. მარჟის შემცირების ძირითადი მიზეზები თანამშრომელთა ხარჯების 29%-იანი ზრდა ₾13.9 მილიონამდე, საიდანაც ₾8.9 მილიონი 5 უმაღლესი რანგის მენეჯერის ანაზღაურება იყო.
📑 ანგარიშგებული წმინდა მოგება ₾89.9 მილიონია, თუმცა იგი მოიცავს Cityzen-ის დეველოპერი შვილობილი კომპანიის გასხვისებიდან მიღებულ ₾29.9 მილიონის ერთჯერად შემოსავალს და ასევე გავლენას ახდენს გაცემული სესხების საპროცენტო შემოსავალი და გაუფასურება. შესაბამისად, წმინდა მოგება შესადარისი საოპერაციო შედეგის შეფასებისთვის ნაკლებად გამოსადეგია; სავაჭრო ცენტრებთან შედარებისთვის EBITDA და ფულადი ნაკადები უფრო რელევანტურია.
📑 2025 წლის ბოლოს ფინანსური ვალი (საიჯარო ვალდებულებების ჩათვლით) ₾274.1 მილიონი იყო, წმინდა ვალი კი ₾269.4 მილიონი. Net Debt/EBITDA 3.3x-მდე გაიზარდა 2024 წლის 2.7x-დან. ფული მხოლოდ ₾4.7 მილიონია, მიმდინარე ლიკვიდურობის კოეფიციენტი კი 0.28x, რაც მოკლევადიან რეფინანსირებაზე დამოკიდებულებას აჩვენებს.
📑 ბალანსის მნიშვნელოვანი ნაწილი ძირითად საოპერაციო ქონებას არ წარმოადგენს. წმინდად გაცემული სესხები ₾143.0 მილიონს, სავაჭრო და სხვა მოთხოვნები კი ₾141.3 მილიონს შეადგენს, ანუ ერთობლივად აქტივების დაახლოებით ნახევარს. ამ თანხების მნიშვნელოვანი ნაწილი დაკავშირებულ მხარეებზე მოდის. შესაბამისად, ძლიერი საოპერაციო მომგებიანობის მიუხედავად, კრედიტორისთვის მთავარ რისკად ჯგუფის შიგნით კაპიტალის განაწილება და ამ მოთხოვნების ამოღებადობა რჩება.
💰 2021-25 წლებში კომპანიამ პროცენტებისა და კაპიტალური დანახარჯების შემდეგ (მოგების გადასახადამდე და წმინდა ვალის ცვლილების გამოკლებით), ჯამურად ₾85.8 მილიონის თავისუფალი ფულადი ნაკადები (FCF) შექმნა. ამავე პერიოდში დივიდენდებზე ₾20.4 მილიონი გაიცა, დაკავშირებულ მხარეებზე სესხების წმინდა გაცემამ ₾136.5 მილიონი შეადგინა, ხოლო Grato City Center-ის 100%-იანი წილის შეძენაზე ₾34.8 მილიონი დაიხარჯა. Grato შვილობილი კომპანიაა, რომლის ერთადერთი აქტივი "სითი მოლ საბურთალოს" მიმდებარე საინვესტიციო ქონებაა. შედეგად, ამ განაწილებებმა თავისუფალ ფულად ნაკადებს დაახლოებით ₾106 მილიონით გადააჭარბა და სხვაობა თითქმის სრულად ₾108.4 მილიონის წმინდა ახალი ვალით დაფინანსდა. შესაბამისად, ვალის ზრდის მთავარი მიზეზი გაცემული სესხები და Grato-ს შეძენა იყო.
📊 2025 წლის ძირითადი standalone მაჩვენებლები:
- შემოსავალი: ₾110.9 მლნ (+9.8% წ/წ)
- წმინდა საიჯარო ფართობი: 79,804 კვ.მ
- საშუალო დატვირთულობა: 98.4%
- საოპერაციო მოგება: ₾75.5 მლნ (მარჟა: 68.1%)
- EBITDA: ₾81.0 მლნ (მარჟა: 73.1%)
- ფინანსური ვალი: ₾274.1 მლნ
- ფული: ₾4.7 მლნ
- Net Debt/EBITDA: 3.3x
- მიმდინარე ლიკვიდურობის კოეფიციენტი: 0.28x
