აჭარა ჯგუფი

პანია 5 სასტუმროს, ჯამში 701 ოთახს მართავდა (2024: 6 სასტუმრო, 793 ოთახი): "რუმსი თბილისს", "რუმსი ყაზბეგს", "რუმსი ბათუმს", "ჰოლიდეი ინ თბილისსა" და "სტამბას". 2025 წლის ბოლოს სასტუმროების გარდა პორტფელში შედიოდა "კაფე სტამბა", "კაფე ლოლიტა", Radio Diner, "შუქურა", Rooms Catering, Rooms Bakery, D-Block-ის სამუშაო სივრცეები და Gym Breeze-ის პადელის კორტები. კომპანიის 100%-ს Adjara Group Holding ფლობს, რომლის საბოლოო მფლობელი თეიმურაზ უგულავა იყო.

📍 კომპანია 2023 წლის მაისში დაფუძნდა და ობიექტების მართვა ჯგუფის კომპანიებისგან ეტაპობრივად, 2025 წლის იანვრამდე, გადმოიბარა. ამიტომ წლიური ზრდა პორტფელის გაფართოების ეფექტსაც მოიცავს. 2026 წლის ივნისში კომპანიის საბოლოო მფლობელი, თეიმურაზ უგულავა, გარდაიცვალა. ანგარიშგების გამოშვებისას მემკვიდრეობის პროცესი მიმდინარეობდა და მისი გავლენა მფლობელობაზე განსაზღვრული არ იყო.

🎯 "აჭარა ჯგუფი" კლასიკური OpCo/PropCo სტრუქტურით მუშაობს. სასტუმროების უძრავი ქონება და მასზე აღებული საბანკო ვალი ჯგუფის სხვა კომპანიებშია, ეს კომპანია კი ოპერაციებს მართავს და ქონებას საერთო მფლობელობის ქვეშ მყოფი კომპანიებისგან ქირაობს. საერთაშორისო სასტუმრო ინდუსტრიაში ეს მიღებული მოდელია: ქონება საოპერაციო რისკებისგან დაცულია, ოპერატორს კი დიდი კაპიტალი არ სჭირდება. 2025 წელს გაფართოებულ პორტფელზე EBITDA გასამმაგდა და კვება და სასმელები უკვე ოთახებზე მეტ შემოსავალს ქმნიდა. თუმცა მარჟის გაუმჯობესების დიდი ნაწილი ჯგუფისთვის გადახდილი იჯარის შემცირებას უკავშირდება, ამდენად შედეგის მდგრადობა შიდა საიჯარო პირობებზეცაა დამოკიდებული. საოპერაციო საქმიანობიდან მიღებული ფულის დიდი ნაწილი კომპანიაში არ რჩება და განაწილებებისა და სესხების სახით საერთო მფლობელობის ქვეშ არსებული ბიზნესების დაფინანსებას ხმარდება.

📈 2025 წელს შემოსავალი 58%-ით, ₾140.8 მილიონამდე გაიზარდა (2024: ₾89.1 მილიონი). კვებამ და სასმელებმა ₾69.0 მილიონი (+68%) მოიტანა და ოთახების შემოსავალს გადააჭარბა (₾54.2 მილიონი, +27%). შეხვედრების ოთახებისგან მიღებულმა შემოსავალმა ₾5.8 მილიონი შეადგინა (2024: ₾0.5 მილიონი), საერთო სამუშაო სივრცემ (D-Block) ₾4.2 მილიონი, სხვა მომსახურებებმა კი ₾7.6 მილიონი. შემოსავლის ზრდის მთავარი წყარო 2024 წლის ნოემბერში შემოერთებული "სტამბა" და მისი კონცეფციებია, რომლებიც 2025 წელს პირველად მუშაობდა მთელი წელი. პორტფელის დატვირთულობა 68%-მდე გაიზარდა (2024: 60.5%). აგვისტოში 92-ოთახიანი "რუმსი კოხტა" გაიყიდა და პორტფელიდან გავიდა.

📑 საოპერაციო ხარჯების (ცვეთის გარეშე) წილი შემოსავალში 80.6%-მდე შემცირდა (2024: 90.2%). შედეგად, EBITDA-მ ₾27.0 მილიონი შეადგინა, EBITDA მარჟამ კი 19.1% (2024: 9.8%). ჯგუფისთვის გადახდილი იჯარა ₾3.3 მილიონით შემცირდა ₾7.6 მილიონამდე, ანუ შემოსავლის 12.3%-დან 5.4%-მდე. სწორედ ეს ხსნის EBITDA მარჟის 9.4-პუნქტიანი ზრდიდან 6.9 პუნქტს. პერსონალის ჯამური ხარჯი (დაკავშირებული მხარის თანამშრომლების ₾9.2 მილიონიანი ანაზღაურების ჩათვლით, რომელიც მართვის საფასურშია ასახული) ორივე წელს შემოსავლის დაახლოებით 41% იყო. შედარებისთვის, finSPOT-ზე თერთმეტი სასტუმრო კომპანიის შემოსავლით შეწონილი EBITDA მარჟა 8.6% იყო (ბოლო ხელმისაწვდომი წელი). აღსანიშნავია, რომ კონკურენტების მარჟა "აჭარა ჯგუფისთვის" პირდაპირ შესადარისი არ არის, რადგან კონკურენტების უმეტესობა საკუთარ შენობებს ფლობს და მათი ხარჯი (ცვეთა და პროცენტი) EBITDA-ს ქვემოთ აისახება, "აჭარა ჯგუფის" იჯარა კი EBITDA-ს ზემოთ. იჯარისა და მოთხოვნების გაუფასურების გარეშე კომპანიის "კორექტირებული EBITDA" 24.5%-ია (₾34.6 მილიონი).

🏦 2025 წლის ბოლოს საკუთარი ვალი მხოლოდ ₾1.8 მილიონი იყო, მთლიანად საბოლოო მფლობელისგან (Total Debt/EBITDA: 0.1x). ფულადი ნაშთი ₾0.5 მილიონამდე შემცირდა (2024: ₾5.3 მილიონი), დაკავშირებულ მხარეებზე გაცემულმა სესხებმა კი ₾7.8 მილიონი შეადგინა (10.5%-იანი განაკვეთით). მთავარი ვალდებულება ბალანსზე არ ჩანს. კომპანია ჯგუფის სხვა კომპანიებთან ერთად სოლიდარულად აგებს პასუხს "საქართველოს ბანკისა" და "თიბისი ბანკის" 200 მილიონი აშშ დოლარის საკრედიტო ხაზზე, რომლიდანაც 2025 წლის ბოლოს ₾488.1 მილიონი იყო ათვისებული (2024: ₾457.1 მილიონი). ეს ₾11.6 მილიონიან კაპიტალს 42-ჯერ აღემატება, ამიტომ 0.1x-იანი ლევერიჯი კომპანიის რეალურ რისკს ვერ ასახავს.

💵 2025 წელს საოპერაციო ფულადმა ნაკადმა ₾33.8 მილიონი შეადგინა, ₾5.4 მილიონიანი CapEx-ის შემდეგ თავისუფალმა ფულადმა ნაკადმა (FCFF) კი ₾28.4 მილიონი.

💰 დივიდენდი არ გაცემულა, თუმცა საერთო მფლობელობის ქვეშ მყოფ კომპანიებზე ₾24.4 მილიონი განაწილდა პირდაპირ კაპიტალის შემცირებით, ანუ წლის წმინდა მოგების 96% და FCFF-ის 86%. 2024-25 წლებში განაწილებამ ჯამურად ₾28.0 მილიონი, ამავე პერიოდის მოგების 85%, შეადგინა.

საერთო მფლობელობის ქვეშ მყოფ კომპანიებზე განაწილებამ (₾24.4 მილიონი) და დაკავშირებულ მხარეებზე გაცემულმა ახალმა სესხებმა (₾11.7 მილიონი) ჯამში ₾36.1 მილიონი შეადგინა, ანუ FCFF-ზე მეტი. სხვაობა მფლობელისგან აღებული წმინდა ₾1.8 მილიონის სესხითა და ფულადი ნაშთის ₾4.7 მილიონით შემცირებით დაიფარა. 2026 წელს კომპანიამ დაკავშირებულ მხარეებს დამატებით ₾14.7 მილიონი ასესხა.

📍 აღსანიშნავია, რომ 2025 წლის შემდეგ რამდენიმე აქტივი გაიყიდა: Radio City-ის უძრავი ქონება და Gym Breeze. არსებული ინფორმაციით, Radio City-ის გარიგება Radio Diner-ის საოპერაციო ბიზნესსაც მოიცავდა. შესაბამისად, ზემოთ აღწერილი პორტფელი 2025 წლის ბოლოს არსებულ მდგომარეობას ასახავს და არა კომპანიის ამჟამინდელ პორტფელს.

📊 2025 წლის ძირითადი მაჩვენებლები:

- შემოსავალი: ₾140.8 მლნ (+58.0% წ/წ)
- ოთახების რაოდენობა (წლის ბოლოს): 701 (2024: 793)
- დატვირთულობა: 68% (2024: 60.5%)
- საოპერაციო მოგების მარჟა: 18.7%
- EBITDA: ₾27.0 მლნ
- EBITDA მარჟა: 19.1%
- წმინდა მოგება: ₾25.4 მლნ (მარჟა: 18.1%)
- დივიდენდი: არ გაცემულა (2023-25); განაწილება დაკავშირებულ მხარეებზე: ₾24.4 მლნ (2024-25: ₾28.0 მლნ)