გავეცნოთ შპს “ტერმინალს” (Terminal • ტერმინალი), რომელიც პირველი და ამჟამად ყველაზე მასშტაბური საერთო სამუშაო სივრცეა საქართველოში.
ზოგადი მიმოხილვა
საერთო სამუშაო სივრცე (coworking space) მოისაზრებს ოფისის ინფრასტრუქტურის განვითარებას კუთვნილ ან იჯარით აღებულ შენობაში და შემდგომ მის გაქირავებას ფიზიკურ და/ან იურიდიულ პირებზე. ტრადიციული ოფისისგან განსხვავებით, coworking მომხმარებელს სთავაზობს მოქნილ ქირავნობის პირობებს (მოკლე ვადიანობა, ნაქირავები ადგილების რაოდენობის ცვლილება და ა.შ.). მიზნობრივი მომხმარებლები ძირითადად არიან ფრილანსერები, ანტრეპრენერები და მცირე ბიზნესები.
სამუშაო სივრცეებზე მოთხოვნა მნიშვნელოვნად გაიზარდა პანდემიურ და პოსტ-პანდემიურ პერიოდში როგორც საქართველოში, ასევე გლობალურად. ამავდროულად, საქართველოში coworking-ზე დამატებითი მოთხოვნა შექმნა 2022 წლის მიგრაციის [დროებითმა] ეფექტმა.
შესაბამისად, ბაზარზე ბოლო სამი წლის განმავლობაში შეიმჩნევა როგორც არსებული სამუშაო სივრცეების გაფართოება, ასევე ახალი მოთამაშეების მატება. ტერმინალის შემთხვევაშიც კომპანიის მნიშვნელოვანი ზრდა შეინიშნება პრე-პანდემიურ პერიოდთან შედარებით. 2019 წელს ტერმინალი 2 ფილიალით ოპერირებდა, 2022 წლის ბოლოს კი უკვე 7 ფილიალით იყო წარმოდგენილი (6 თბილისში, 1 ბათუმში).
მაღალი მოთხოვნის და ახალი ფილიალების დამატების ფონზე, ტერმინალს ყველაზე მომგებიანი წელი ჰქონდა 2022 წელს და საკმარისი cash flow-ს გენერირება მოახდინა როგორც სესხზე მომსახურებისთვის, ასევე ახალი ფილიალის გასახსნელად. საინტერესოა მიგრაციის ეფექტის მილევის შემდგომ როგორ მოხდება კომპანიის და ზოგადად, სექტორის განვითარება ქვეყანაში.
ჯამურად, ტერმინალი მოიცავს ~9,800 კვ.მ. საერთო ფართს, 1013 ინდივიდუალურ სამუშაო ადგილს საზიარო სივრცეში, 55 იზოლირებულ ოფისს, 24 შეხვედრების ოთახს და 8 საკონფერენციო დარბაზს.
კომპანიის ფინანსური ანალიზისთვის შევხედოთ 2022 წლის მონაცემებს.
ფინანსური მიმოხილვა
ტერმინალის შემოსავლებმა ₾6.0 მილიონი შეადგინა 2022 წელს, რაც 2-ჯერ აღემატება 2021 წლის შემოსავლებს და თითქმის 5-ჯერ 2019 წლის შემოსავლებს. კომპანიის ასეთი ზრდა განაპირობა ალტერნატიულ სამუშაო სივრცეებზე მოთხოვნის მნიშვნელოვანმა ზრდამ და 5 ახალი ფილიალის დამატებამ 2020-2022 წლების განმავლობაში.
- შემოსავლების 45% ინდივიდუალური სამუშაო ადგილის გაქირავებაზე მოდის, 33% ოფისების გაქირავებაზე, 11% შეხვედრების ოთახებზე და დანარჩენი 10% სამუშაო სივრცეში არსებულ ბარსა და ქეითერინგზე.
ფილიალების ჭრილში, ყველაზე მაღალშემოსავლიანი ჭავჭავაძეზე აქსის თაუერსში განთავსებული ფილიალია, რომელმაც ₾2.1 მილიონის გენერირება მოახერხა 2022 წელს. დანარჩენი თითოეული 6 ფილიალის შემოსავლები ₾204k-₾980k-ის ფარგლებშია.
აღსანიშნავია, რომ 2022 წლის მონაცემებით აბაშიძის ფილიალს 2019 წლის ბრუნვისთვის ჯერ კიდევ არ ჰქონდა მიღწეული, მაშინ როდესაც ხორავას ფილიალის შემოსავლები 2019 წელთან შედარებით 121%-ით იყო გაზრდილი. ერთი სავარაუდო მიზეზი ჭავჭავაძის აქსის თაუერსის ფილიალის გახსნაა, რამაც გარკვეულწილად აბაშიძის ფილიალის შემოსავლების კანიბალიზაცია გამოიწვია.
საოპერაციო ხარჯებმა ₾5.6 მილიონი შეადგინა, საიდანაც ₾1.5 მილიონი იჯარის გადასახადზე მოდის (წარმოადგენს ცვლად საიჯარო გადახდებს აქსის თაუერსის საერთო სამუშაო სივრცეში), ₾1.4 მილიონი თანამშრომელთა ხელფასებზე და ნახევარ მილიონ ლარზე მეტი – კომუნალურ გადასახადებზე.
2019-2021 წლებში კომპანია ვერ ახერხებდა საოპერაციო საქმიანობიდან მიღებული თანხებით სესხზე მომსახურებას და, რა თქმა უნდა, ვერც გაფართოების დაფინანსებას. შესაბამისად, კომპანია კაპიტალში შენატანით აგრძელებდა ფუნქციონირებას. 2022 წელს კი გაზრდილი მოთხოვნის და მიგრაციის ფონზე, კომპანიას საკმაირისი cash flow ჰქონდა როგორც სესხზე მომსახურებისთვის, ასევე კაპიტალური დანახარჯებისთვის (ახალი ფილიალის გასახსნელად).
კომპანია ძირითადად მფლობელების მიერ საკუთარ კაპიტალში შენატანით ფინანსდება. 2022 წლის ბოლო მდგომარეობით მფლობელების მიერ კაპიტალში შენატანმა კუმულატიურად ₾16 მილიონი შეადგინა. აქედან, ₾14 მილიონის დამატებითი შენატანი განახორციელეს 2019-2021 წლებში (როგორც ქეშის, ასევე შენობების შენატანის სახით). კონტექსტისთვის, კომპანიის მთლიანი აქტივების ღირებულება 2022 წლის ბოლო მდგომარეობით მხოლოდ ₾15.5 მილიონს შეადგენდა, დაგროვილი ზარალი კი ₾3.3 მილიონს. კომპანიისთვის მნიშვნელოვანი იქნება 2022 წლის მომგებიანობის შენარჩუნება მომდევნო წლებში, რომ მფლობელების შენატანი გამართლებული იყოს.
მაღალი კაპიტალიზაციის შესაბამისად, “ტერმინალი” დაბალ-ლევერიჯიანია. აღებული სესხი მთლიანი აქტივების მხოლოდ 15%-ს წარმოადგენს და Net Debt/EBITDA 0.6x-ს შეადგენს.
დამატებითი ინფორმაცია
🟢 როგორც ხედავთ, საერთო სამუშაო სივრცე კაპიტალურად ინტენსიური (capital intensive) ბიზნესია. მოითხოვს დიდი მოცულობის ინვესტიციებს ფიქსირებულ აქტივებში/ძირითად საშუალებებში. შესაბამისად, მსგავსი ბიზნესის გასაფართოვებლად მოცულობითი კაპიტალური ინვესტიციებია საჭირო, რომელიც ან საკუთარი კაპიტალით უნდა დაფინანსდეს ან ლევერიჯის ზრდის ხარჯზე.
- კომპანიის ლევერიჯით გადატვირთვა რას იწვევს, ვნახეთ WeWork-ის მაგალითზე, რომელიც გაკოტრებამდე მივიდა (აქ სხვა მიზეზებიც იყო, მაგრამ ფუნდამენტური მიზეზი მაღალი ლევერიჯი და კომპანიის გადახდისუუნარობა გახდა).
- მეორე ვარიანტია, საკუთარ კაპიტალში შენატანით დაფინანსდეს კომპანიის გაფართოება, რაც დიდ ფინანსურ რესურს მოითხოვს, რისი გაღებაც გამართლებული უნდა იყოს მომგებიანობის მაჩვენებლებით და "მუშა" ბიზნეს მოდელით.
- მესამე ვარიანტია, ბიზნესის გასაფართოვებლად კომპანიამ აირჩიოს capital light სტრატეგია - ფრენჩაიზინგის მოდელი. 2019 წლიდან ამ პრინციპით გაფართოება დაიწყო მსოფლიოს უმსხვილესმა coworking კომპანია IWG-იმ, რომელსაც ეკუთვნის Regus და Spaces.
🟢 ბოლო 2-3 წელში საკმაოდ ბევრი მცირე ზომის საერთო სამუშაო სივრცე გაიხსნა თბილისში. შესაძლებლია, ორმხრივად მომგებიანი ყოფილიყო უკვე აწყობილი ბიზნეს მოდელის და ცნობადი ბრენდის ფრენჩაიზის გაკეთება როგორც ტერმინალისთვის, ასევე ახლად გახსნილი სამუშაო სივრცეებისთვის.
🟢 ტერმინალის მომხმარებლები სამუშაო სივრცის გაზიარებასთან ერთად, ერთ ჩვევას იზიარებენ. თითქმის ყველა შუადღეს იღებს ტელეფონს და უკვეთავს ლანჩს. შესაძლებელია ამის მონეტიზაციაც რამდენიმე გზით: (i) საკუთარი fast casual ობიექტის გახსნა ყველა ფილიალში (თუმცა, ეს სხვა ტიპის ბიზნესია და მენეჯმენტისთვის შეიძლება გამოწვევა და distraction იყოს); (ii) არსებული კაფის ქსელის შემოყვანა; (iii) კოლაბორაცია არსებულ ობიექტებთან, რომლის მეშვეობითაც მომხმარებლები მიიღებენ დისკაუნტს, კაფის მფლობელები დამატებით შეკვეთებს, "ტერმინალი" კი გარკვეულ საკომისიოს.
კომპანიის საბოლოო მფლობელები:
- დავიდ თუშიშვილი: 50%
- ეკატერინა თუშიშვილი: 50%