გავეცნოთ სავაჭრო ცენტრების 2023 წლის ფინანსურ შედეგებს შემდეგი 5 კომპანიის მაგალითზე:
შპს “აიჯი დეველოპმენტ ჯორჯია” (City Mall • სითი მოლი)
შპს “სიბიდი დეველოპმენტი” (East Point • ისთ ფოინთი)
შპს “გალერია თბილისი” (გალერია თბილისი • Galleria Tbilisi)
შპს “რაკიინ აფთაუნ დეველოპმენტი” (თბილისი მოლი • Tbilisi Mall)
სს “თბილისი ცენტრალი” (Tbilisi Central Shopping mall)
ზოგადი მიმოხილვა
საქართველოში თანამედროვე ტიპის სავაჭრო ცენტრების განვითარება ბოლო ათი წელია აქტიურად მიმდინარეობს. განსაკუთრებული წარმატებით სარგებლობენ ის სავაჭრო ცენტრები, რომლებიც მაღაზიების გარდა მომხმარებლებს სხვადასხვა გამოცდილებებსაც სთავაზობენ.
შესაბამისად, ყველაზე პოპულარული და მაღალშემოსავლიანი მოლები გამოირჩევიან დივერსიფიცირებული პროდუქტების/სერვისების შეთავაზებით და ერთზე მეტი მიზიდულობის ცენტრი გააჩნიათ (მაგ: წამყვანი ქსელური სუპერმარკეტი, გასართობი ცენტრები, food court, სავარჯიშო დარბაზი, სალონი, და ა.შ.).
პირველი 4 სავაჭრო ცენტრი ამ კრიტერიუმებს აკმაყოფილებს, რაც მათ შემოსავლიანობასა და ვიზიტორების რაოდენობაზეც აისახება.
- ამ მხრივ, Tbilisi Central Shopping mall-ს განვითარების დიდი პერსპექტივა აქვს პროფილის შეცვლის შემთხვევაში. ამ ეტაპისთვის, “თბილისი ცენტრალის” მოიჯარეების უმეტესობა ტექნიკის მაღაზიები და ოქროს ბირჟაა. ვფიქრობ, მოიჯარეების გამრავალფეროვნების, თანამედროვე food court-ის და გასართობი მიზიდულობის ცენტრების შექმნით, კომპანია მოახერხებს შემოსავლების ზრდას, რომელიც 2023 წელს 2018 წლის შემოსავალსაც კი ჩამორჩებოდა (იხ. “დამატებითი ინფორმაცია”
).
).
კომპანიების ფინანსური ანალიზისთვის შევხედოთ 2023 წლის მონაცემებს.
ფინანსური მიმოხილვა
2023 წელს ხუთივე მოლის საიჯარო და მასთან დაკავშირებულმა შემოსავლებმა ჯამურად ₾217 მილიონი შეადგინა. ამ შემოსავლის 41%-ი IG Development-ზე (City Mall • სითი მოლი) მოდის, რომელიც 3 მოლს და ბიზნეს ცენტრს აერთიანებს: “სითი მოლ ვაჟა”, “სითი მოლ ქავთარაძე”, “სითი მოლ გლდანი” და A კლასის ბიზნეს ცენტრი City Tower • სითი თაუერი.
- აღსანიშნავია, რომ 2019 წელს გახსნილი “სითი მოლ ვაჟა” შემოსავლებით ცალკეულადაც აღემატება ყველა სხვა მოლს ქვეყანაში. დეტალები იხილეთ კომენტარში
2023 წელს წარმოდგენილი სავაჭრო ცენტრების შემოსავლები, საშუალო შეწონილით, წლიურად 8%-ით გაიზარდა. ამასთანავე, “თბილისი ცენტრალის” გარდა, თითოეულმა წარმოდგენილმა სავაჭრო ცენტრმა გადაასწრო 2019 წლის ბრუნვას.
ხარჯების მართვის კუთხით IG Development (City Mall • სითი მოლი) ყველაზე ეფექტურია და კომპანიის საოპერაციო ხარჯების წილი შემოსავალში 30%-ს შეადგენს. დანარჩენი სავაჭრო ცენტრების იგივე მაჩვენებელი კი 35%-46%-ის ფარგლებშია.
- საოპერაციო ხარჯების ყველაზე მსხვილი ცალკეული კომპონენტი სახელფასო ხარჯებია. ხელფასების წილი შემოსავალში 6%-10%-ს შეადგენს, თუმცა ეს მაჩვენებელი საკმაოდ მაღალია “თბილისი ცენტრალის” (24%) და “ისთ ფოინთის” შემთხვევაში (18%).
ყველაზე დაბალი EBITDA მარჟა თბილისი მოლი • Tbilisi Mall-ს აქვს. ძირითადი მიზეზი, მაღალი კომუნალური და კომუნიკაციის ხარჯებია, რომელიც მთლიანი შემოსავლის 12%-ს შეადგენს. შედარებისთვის, გალერია თბილისი • Galleria Tbilisi-ის იგივე მაჩვენებელი 3% იყო.
კომპანიები ახერხებენ დადებითი თავისუფალი ფულადი ნაკადების გენერირებას თავიანთი საოპერაციო საქმიანობიდან. თუმცა, კომპანიების ლევერიჯიდან გამომდინარე, ამ თანხების მნიშვნელოვანი ნაწილი ხმარდება სესხზე მომსახურებას. აღსანიშნავია, რომ ორმა სავაჭრო ცენტრმა უკვე დაიწყო მფლობელებზე დივიდენდის განაწილება – IG Development-მა (City Mall • სითი მოლი) და გალერია თბილისი • Galleria Tbilisi-მა.
- 2019-23 წლებში, IG Development-მა საოპერაციო საქმიანობიდან ჯამურად ₾110 მილიონი ლარის თავისუფალი ფულადი ნაკადები დააგენერირა და დამატებით ₾79 მილიონის სესხი აიღო (net of debt repayment). ამ თანხებიდან, ₾65 მილიონი სესხის პროცენტის გადახდას მოხმარდა, ₾79 მილიონი გამოიყენა მიწის შესაძენად (Cityzen • სითიზენის პროექტისთვის), ₾26 მილიონის სესხი გასცა დაკავშირებულ მხარეზე, ₾8.6 მილიონი კი დივიდენდისთვის გამოიყენა.
- იმავე პერიოდში გალერია თბილისი • Galleria Tbilisi-მა ₾85 მილიონის თავისუფალი ფულადი ნაკადები გამოიმუშავა და დამატებით ₾18 მილიონის სესხი აიღო (net of debt repayment). ამ თანხებიდან, ₾63 მილიონი სესხის პროცენტის გადახდას მოხმარდა, ₾37 მილიონი კი დივიდენდისთვის გამოიყენა (თუმცა, საკუთარ კაპიტალში განხორციელებული ინვესტიცია მფლობელებს ჯერ სრულად არ ამოუღიათ).
- დანარჩენ კომპანიებს კი არ რჩებათ საკმარისი თავისუფალი ფულადი ნაკადები მფლობელებზე გასანაწილებლად, ძირითადად სასურველი კაპიტალური დანახარჯების განხორციელების და/ან მაღალი ლევერიჯის გამო.
დამატებითი ინფორმაცია
კომპანიების მფლობელები:
City Mall • სითი მოლი
კომპანიის საბოლოო მაკონტროლებელი პირი:
– მინდია საბანაძე
East Point • ისთ ფოინთი
კომპანიის საბოლოო მაკონტროლებელი პირი:
– ოლეგ პავლოვი
გალერია თბილისი • Galleria Tbilisi
კომპანიის საბოლოო მაკონტროლებელი პირი:
– ეკატერინე ხვედელიძე (GCF GP-ის გავლით)
თბილისი მოლი • Tbilisi Mall
კომპანიის საბოლოო მშობელი კომპანია:
– Rakeen Development PJSC (არაბთა გაერთიანებული საამიროები)
Tbilisi Central Shopping mall
კომპანიის საბოლოო მაკონტრელებელი კომპანია:
– GRDC Holding BV (ნიდერლანდები)*: 100%
*2023 წლის რეპორტში ნიდერლანდებში რეგისტრირებული კომპანიის საბოლოო ბენეფიციარი მფლობელები არ იყო მოცემული. 2021 წლის რეპორტზე დაყრდნობით კი GRDC Holding BV-ის მფლობელები იყვნენ:
– მამუკა ხაზარაძე: 14.68%
წარმოდგენილი სავაჭრო ცენტრების ლოკაციები და შემოსავლები შეგიძლიათ იხილოთ ქვედა გრაფიკში:
სავაჭრო ცენტრების შემოსავლების დინამიკა ისტორიულ ჭრილში. ბოლო 5 წელში (2018-23), სავაჭრო ცენტრების საშუალო წლიური ზრდა (CAGR) შემდეგნაირად გამოიყურება:
- IG Development (City Mall • სითი მოლი): +35% (2019 წლის ბოლოს გაიხსნა “სითი მოლ ვაჟა”, რაც განაპირობებს კომპანიის შემოსავლების ასეთ მაღალ ზრდის ტემპს)
- East Point • ისთ ფოინთი: +7%
- გალერია თბილისი • Galleria Tbilisi: +9%
- თბილისი მოლი • Tbilisi Mall: +3%
- Tbilisi Central Shopping mall: -1%
