გავეცნოთ სასტუმროების 2022 წლის ფინანსურ მაჩვენებლებს 4 კომპანიის მაგალითზე:
შპს “ბლექ სი რიზორთსი” (Paragraph Resort & Spa Shekvetili, Autograph Collection)
შპს “ლოპოტა” (Lopota Lake Resort & Spa – ლოპოტა სპა რეზორტი)
შპს “წინანდლის მამულები” (Tsinandali Estate, A Radisson Collection Hotel)
შპს “ამბასადორი კაჭრეთში” (Ambassadori Kachreti Golf Resort)
ზოგადი მიმოხილვა
წარმოდგენილი სასტუმროებიდან 2 ადგილობრივი ბრენდია (“ლოპოტა” და “ამბასადორი კაჭრეთი”), დანარჩენი 2 კი მაღალი კლასის ლუქს სასტუმროების ფრანჩაიზებს წარმოადგენს.
“ლოპოტა” 2008 წელს გამოჩნდა ბაზარზე, დანარჩენი 3 სასტუმრო კი 2017-2018 წლებიდან იღებს სტუმრებს.
სასტუმროებს ჯერ სტაბილიზაციის პერიოდისთვის არ მიუღწევიათ და ჯერ კიდევ განვითარების აქტიურ ფაზაში არიან, რაც გამოიხატება მოცულობითი კაპიტალური დანახარჯებით (capex).
- მაგალითად, 2019-’22 წლებში “პარაგრაფ შეკვეთილმა” ჯამურად ₾36 მილიონზე მეტი კაპიტალური დანახარჯი გასწია. იგივე მოცულობის კაპიტალური დანახარჯი ჰქონდა “ლოპოტასაც”. ყველაზე მცირე, ₾2 მილიონზე ნაკლები კაპიტალური დანახარჯები კი “ამბასადორ კაჭრეთმა” გასწია 2019-’22 წლებში.
სასტუმროების შემოსავლის ძირითად წყაროს სასტუმროს ნომრებიდან მიღებული შემოსავალი წარმოადგენს. ამ მხრივ, Tsinandali Estate, გამონაკლისია, სადაც სარესტორნო მომსახურებიდან მიღებული შემოსავალი (54%) მნიშვნელოვნად აჭარბებს სასტუმროს ნომრებიდან მიღებულ შემოსავლებს (38%).
კომპანიების ფინანსური ანალიზისთვის შევხედოთ 2022 წლის მონაცემებს.
ფინანსური მიმოხილვა
წარმოდგენილ კონკურენტებს შორის ყველაზე მაღალშემოსავლიანი Paragraph Resort & Spa Shekvetili, Autograph Collection-ია. “პარაგრაფ შეკვეთილის” შემოსავლებმა ₾38 მილიონი შეადგინა 2022 წელს, რაც 8%-ით აღემატება 2021 წლის შემოსავლებს. შემოსავლების ზრდა განაპირობა სასტუმროს დატვირთულობის მაჩვენებლის (occupancy %) გაუმჯობესებამ. დატვირთულობის მაჩვენებელი 5.5 პროცენტული პუნქტით გაუმჯობესდა და კონკურენტებს შორის ყველაზე მაღალ მაჩვენებელს, 59%-ს მიაღწია 2022 წელს. შემოსავლების ზრდის ტემპი უფრო მაღალი იქნებოდა, რომ არა ნომრის საშუალო დღიური ღირებულების (ADR) 4%-იანი კლება.
- უმსხვილესი კონკურენტისგან განსხვავებით, Lopota Lake Resort & Spa – ლოპოტა სპა რეზორტის შემოსავლებმა საკმაოდ მაღალი, 28%-იანი წლიური ზრდა დააფიქსირა და ₾32 მილიონს მიაღწია. ზრდის ასეთი მაღალი ტემპი ძირითადად განპირობებული იქნებოდა 2021 წლის ზაფხულში დამატებული 46 სასტუმრო ნომრით, რომელიც 2022 წელს უკვე მთელი წლის განმავლობაში ფუნქციონირებდა. შემოსავლების ზრდაში ასევე მნიშვნელოვანი წვლილი შეიტანა ADR-ის 13%-ით მატებამ.
- Tsinandali Estate-ს და Ambassadori Kachreti Golf Resort-ს თითქმის ერთნაირი შემოსავლები ჰქონდათ 2021 წელს. თუმცა, 2022 წელს “წინანდლის მამულის” შემოსავლები 21%-ით გაიზარდა და ჩამოიტოვა “ამბასადორი კაჭრეთი”. ეს უკანასკნელი კი მხოლოდ 2%-ით გაიზარდა შემოსავლების კუთხით.
კომპანიების საოპერაციო ხარჯების წილი შემოსავლებში (მარაგების თვითღირებულების ჩათვლით) 80%-130%-ის ფარგლებშია. საოპერაციო ხარჯების მნიშვნელოვანი წილი მოდის თანამშრომელთა ანაზღაურებაზე, კომუნალურ დანახარჯებზე და, რა თქმა უნდა, ცვეთის ხარჯებზე.
- 2022 წელს “პარაგრაფ შეკვეთილს” ₾5.2 მილიონის ღირებულების კომუნალური ხარჯები ჰქონდა. ეს კონკურენტებს შორის ყველაზე მაღალი მაჩვენებელია როგორც აბსოლუტური, ასევე შემოსავალთან შეფარდებითი მაჩვენებლით. კომუნალური ხარჯის გარდა, “პარაგრაფ შეკვეთილმა” დამატებით ₾3.8 მილიონის რემონტის და მოვლის ხარჯი გასწია 2022 წელს.
წარმოდგენილ კომპანიებს განსხვავებული კაპიტალის სტრუქტურა აქვთ. “პარაგრაფ შეკვეთილი” სრულად ფინანსდება მფლობელის მიერ კაპიტალში შენატანით, დანარჩენი კომპანიების დაფინანსების გარკვეულ წყაროს კი სესხი წარმოადგენს.
- გარკვეული კოეფიციენტების (Total Debt/EBITDA, EBITDA/Interest Expense) მიხედვით, ყველაზე მაღალლევერიჯიანი “წინანდლის მამულია“. კომპანიის მიერ აღებული სესხების წილი მთლიან აქტივებში მხოლოდ 38%-ს შეადგენს, თუმცა დაბალი EBITDA მარჟის გამო, არ რჩება საკმარისი თანხა ბანკზე მომსახურებისთვის.
- შედარებისთვის, “ლოპოტას” სესხების წილი აქტივებში ყველაზე მაღალია და 61%-ს შეადგენს. თუმცა, საოპერაციო ხარჯების ოპტიმიზაციითა და მაღალი EBITDA მარჟის დამსახურებით, კომპანიას საკმარისი ფულადი ნაკადები ჰქონდა სესხზე მომსახურებისთვის 2022 წელს.
სასტუმროს ბიზნესისთვის მდგრადი სტაბილიზაციის მიღწევა საკმაოდ რთულია. საჭიროა ხშირი პერიოდულობით მოცულობითი კაპიტალის ინვესტირება სასტუმროს ინფრასტრუქტურის შენარჩუნების თუ გაფართოების მიზნით. ამასთანავე, შემოსავლიანობის განმსაზღველი ფაქტორები (დატვირთულობა და ნომრის დღიური ღირებულება) დამოკიდებულია მაკრო და მიკრო ფაქტორებზე, კონკურენციასა და მიწოდება-მოთხოვნის ბალანსზე. შესაბამისად, გრძელვადიანი საიმედო პროგნოზების გაკეთება საკმაოდ რთულია და ამ ბიზნესს უფრო კომპლექსურს ხდის, ვიდრე ერთი შეხედვით ჩანს.
დამატებითი ინფორმაცია
კომპანიების მფლობელები:
Paragraph Resort & Spa Shekvetili, Autograph Collection
საბოლოო მშობელი კომპანია (შპს “საქართველოს ტურიზმის განვითარების ფონდის” გავლით):
– საქველმოქმედო ფონდი “ქართუ”
Lopota Lake Resort & Spa – ლოპოტა სპა რეზორტი
კომპანიის მფლობელი:
– შპს „ლოპოტა ინვესტმენტი“: 100% (majority family-owned)
Tsinandali Estate
კომპანიის მფლობელები:
– შპს “წინანდლის სავანე”: 66.57%
– სს “საპარტნიორო ფონდი”: 33.43%
*საბოლოო მშობელი კომპანია “სილქ როუდ გრუპ ჰოლდინგ (მალტა) ლიმიტედი” – ფიზიკური პირის, გიორგი რამიშვილის მიერ კონტროლირებული საწარმო.
Ambassadori Kachreti Golf Resort
კომპანიის მფლობელი:
– ეკა კოპალეიშვილი: 100%
“ამბასადორი კაჭრეთის” Fixed Asset Turnover (FAT) მაჩვენებელი არ ასახავს რეალობას, ვინაიდან კომპანიას თავის ბალანსზე არ აქვს ძირითადი საშუალებები / სასტუმროს ოპერირებისთვის საჭირო აქტივები. რეპორტის საფუძველზე გაურკვეველია ვის ეკუთვნის “ამბასადორი კაჭრეთის” ტერიტორიაზე განთავსებული მიწა და შენობა-ნაგებობი, ან ვის მიჰყიდა კომპანიამ ეს აქტივები. ამიტომ, კომპანიის გარკვეული მაჩვენებლები (e.g. Total Debt/Total Assets; FAT ratio) არ არის კონკურენტებთან შესადარისი.